Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2021

Het jaar 2020 stond in het teken van twee crises. De coronacrisis vanaf maart 2020 had wel invloed op de manier waarop we hebben gewerkt, maar de marktvraag naar kavels voor met name woningbouw en bedrijfshuisvesting nam niet af. Het stikstof-dossier daarentegen zorgde wel voor serieuze hoofdbrekens, en heeft nog steeds het risico in zich dat het leidt tot uitstel of in het ergste geval zelfs afstel van grondleveringen. De woningproductie is dan ook 452 woningen lager uitgekomen dan begroot. Ondanks deze uitdagingen heeft het grondbedrijf een goed productiejaar achter de rug. In 2020 werden kavels voor 1.149 woningen en circa 28,3 hectare bedrijventerrein verkocht, alsmede een bescheiden omvang bouwkavels voor overige bestemmingen.

Het financieel resultaat van het grondbedrijf over het jaar 2020 bedraagt € 29,4 miljoen. Dit is de som van drie componenten: winstneming van het gedurende 2020 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de vrijval van eerder genomen verliesvoorzieningen door resultaatverbeteringen van de negatieve grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserves binnen het grondbedrijf.

De grondportefeuille van Almere omvat 27 complexen met bouwgrond in exploitatie (18 winstgevend, 7 verlieslatend en 2 neutraal) met een eindwaarde van € 161 miljoen positief. De nog te realiseren kosten van deze complexen bedragen € 551 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten € 985 miljoen. De complexen hebben gevarieerde doorlooptijden, waarvan de kortste eindigt in 2022 en de langste eindigt in 2031. In totaal hebben de complexen een risicoprofiel van € 126 miljoen.

Verder bestaat de grondportefeuille ook uit 14 complexen met niet in exploitatie genomen bouwgronden. Op de balans worden ze gerubriceerd onder Materiële Vast Activa (MVA). De gezamenlijke boekwaarde van MVA bedraagt € 80 miljoen (na aftrek van € 111 miljoen verliesvoorziening).

Grondexploitaties geven een financiële verwachting weer over meerdere jaren. Daarbij worden onderbouwde aannames gedaan. In iedere grondexploitatie wordt aandacht besteed aan risico’s die specifiek zijn voor die grondexploitatie.

Daarnaast is sprake van marktrisico’s, die voor alle grondexploitaties relevant zijn. Op dit moment is de markt voor met name woningbouw en bedrijfshuisvesting erg goed, maar de ervaring leert dat het ook kan tegenzitten. Op welk moment een economische crisis optreedt, en wat vervolgens de effecten op de vastgoedmarkten en daarmee op de resultaten van het grondbedrijf zullen zijn, is echter lastig te voorspellen. Daarom wordt door middel van scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het mogelijke financiële effect van een economische crisis is, en in welke mate die effecten binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen.

Het realistisch scenario is het uitgangspunt voor het MPGA. Verder zijn drie scenario’s opgesteld: een voorzichtig scenario en twee crisis-scenario’s (met name gericht op de mogelijk impact van een economische crisis). In de grondexploitaties wordt het realistische scenario doorgerekend. Het voorzichtige scenario wordt gebruikt om in het weerstandsvermogen de marktrisico’s af te dekken. De twee crisis-scenario’s zijn gebruikt om te bepalen in hoeverre het grondbedrijf met het beschikbare weerstandsvermogen een crisis kan doorkomen zonder een beroep te hoeven doen op de algemene dienst.

De programmering van het realistisch scenario is als volgt:

Onderstaand worden de begrote mutaties voor het gerealiseerde vermogen en het nog te verdienen vermogen van de grondexploitaties getoond ten opzichte van de programmabegroting 2021.

De hiervoor beschreven uitgangspunten en veranderingen in de markt hebben effect gehad op het gerealiseerd vermogen van het grondbedrijf. In de programmabegroting 2021 zijn deze voor het effect op het weerstandsvermogen reeds in belangrijke mate doorgerekend. In dit MPGA worden de belangrijkste ontwikkelingen op het weerstandsvermogen in hier toegelicht.

De op termijn te verdienen zachte buffer bedraagt, na de winstuitname 2020, € 218,5 miljoen op eindwaarde. De buffer is voldoende om de hierna genoemde bedragen voor het risicokapitaal ad € 122,9 miljoen en markt- en macro-economische risico’s van € 31,5 miljoen, overige risico van € 10,0 miljoen en de te betalen Vennootschapsbelasting van € 18,1 miljoen af te dekken.