De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % | |
|---|---|---|---|
Totaal plangebied | 10.530 | ||
Te handhaven | - | ||
Totaal ontwikkelgebied | 10.530 | ||
Uitgeefbaar | 2.063 | 20% | |
Uitgegeven | - | ||
Nog uit te geven | 2.063 | ||
Niet-uitgeefbaar | 8.467 | 80% | |
Verharding | 7.137 | ||
Groen | 1.330 | ||
Water | - |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 157 woningen, 0 m² bedrijven, 0 m² kantoren en 1.000 m² bvo voorzieningen.
Programma | Totaal | Gerealiseerd | Nog te | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Na 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2020 | realiseren | ||||||||
Woningbouw | 157 | 157 | 157 | ||||||
Bedrijven | |||||||||
Kantoren | |||||||||
Voorzieningen | 1.000 | 1.000 | 1.000 | ||||||
EGW | |||||||||
Sociaal | |||||||||
IBBA | |||||||||
PO | |||||||||
Projectmatig | |||||||||
MGW | 157 | 157 | 157 | ||||||
Sociaal | |||||||||
IBBA | |||||||||
PO | |||||||||
Projectmatig | 157 | 157 | 157 | ||||||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd |
Bovenstaande tabel laat zien dat 0% van het woningbouwprogramma is gerealiseerd.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De ontwikkeling van de 157 appartementen is via een onderhandse uitgifte tot stand gekomen. Voor het notarieel transport van de grond is het omliggende terrein aangepast (bouwrijp gemaakt).
De grond wordt ten tijde van notarieel transport geleverd en aanvaard in de huidige staat, dit wil zeggen als parkeerterrein met de daarop aanwezige verharding. De eventuele sloop en verwijdering van de aanwezige en verharding komt voor rekening en risico van de koper en is derhalve geen verplichting van de gemeente.
De ontwikkelaar heeft in 2019 verschillende beleggers uitgenodigd voor het uitbrengen van een waarde bod op basis van het definitief ontwerp. Alle appartementen inclusief de commerciële begane grond zijn verkocht aan een belegger. De appartementen worden in huur uitgegeven. Voor het omzetten van huur naar bijvoorbeeld koop is ten alle tijde goedkeuring vanuit de gemeente benodigd, inclusief een eventuele nabetaling.
De ontwikkelaar heeft in 2020 het bouwplan verkocht als (participaties in) vennootschap voorafgaand aan het notarieel transport. Als onderdeel van deze verkoop heeft de gemeente een screening (bibob toets) uitgevoerd op de belegger.
Ten tijde van de vaststelling van deze grondexploitatie is het exploitatiegebied bepaald aan de hand van de verwachte uitgiftegrens. Nieuwe inzichten, als gevolg van de verdere uitwerking van de vastgoedontwikkeling, maken het noodzakelijk om de aansluiting op de Landdrostdreef te herprofileren in verband met de veiligheid van de oversteek en de geleiding van het auto-, voetganger- en fietsverkeer. Hierdoor is het grondexploitatiegebied verruimd en veroorzaakt dit aanvullende kosten voor een groter gebied woonrijp gemaakt (bestaande uit de aanleg en inrichting openbare ruimte, aanpassingen verkeersrichtingsinstallaties, groen en nutsvoorzieningen).
Uitvoering van het woonrijp maken en het definitief aansluiten op de Landdrostdreef kan worden gekoppeld aan de plantontwikkeling voor de Noord Oost kavels (beoogde campusontwikkeling). Deze ontwikkeling (nog vast te stellen door college en raad) gaat uit van herprofilering van de Landdrostdreef naar een stadsstraat. Het borgen van de afwikkeling van het (parkeer)verkeer (onder andere de regisseursgarage) van de Highnote en Campus dient in samenhang te worden uitgewerkt. Het definitieve woonrijp maken is daarmee afhankelijk van de besluitvorming over de Campus en de wens om ‘werk met werk’ te maken om de herinrichtingskosten zo te optimaliseren.
De besluitvorming rond Campus en de aanpassing van kruising/aansluiting op de Landdrostdreef zal op elkaar worden afgestemd en de kosten hiervan zijn conform het profijtbeginsel toegedeeld aan de grondexploitaties die hiermee verbonden zijn.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 1,36 miljoen voordelig op EW per 31-12-2024. Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,17 miljoen.
De totale kosten zijn begroot op € 3,38 miljoen waarvan € 2,67 miljoen nog is te realiseren. Deze nog te maken kosten worden hieronder toegelicht.
De totale opbrengsten zijn begroot op € 4,74 miljoen waarvan € 4,41 miljoen nog is te realiseren. Deze te maken opbrengsten worden hieronder toegelicht.
De faseringsinvloeden tot einddatum zijn € 0 miljoen nadelig.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2024 (einde looptijd).
Het berekend risicokapitaal bedraagt € 0,2 miljoen.