De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen het totale plangebied van 216 ha. is circa 47,3 ha. te handhaven. Het exploitatiegebied dat resteert bedraagt 168,3 ha. waarvan 103,1 ha. uitgeefbaar (61%) en 65,3 ha. (39%) openbaar gebied.
Van het totaal van 103,1 ha. is 53,2 ha. (donkergrijs gearceerd) nog uit te geven (52%). Inmiddels is circa 49,8 ha. (geel) uitgegeven (48%). De gebieden fase 3A en 4 (witte vlakken) worden gehandhaafd buiten het exploitatiegebied als MVA-gronden Stichtsekant (complex 413). Het is momenteel in gebruik als tijdelijke landbouwgrond.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % | |
|---|---|---|---|
Totaal plangebied | 2.156.805 | ||
Te handhaven | 473.334 | ||
Totaal ontwikkelgebied | 1.683.471 | ||
Uitgeefbaar | 1.030.621 | 61% | |
Uitgegeven | 498.282 | ||
Nog uit te geven | 532.339 | ||
Niet-uitgeefbaar | 652.850 | 39% | |
Verharding | 111.340 | ||
Groen | 484.825 | ||
Water | 56.685 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 1.030.621 m² bedrijventerrein.
In Stichtsekant kunnen verschillende typen bedrijvigheid worden gevestigd, met verschillende grondopbrengsten zoals bijvoorbeeld logistiek, gemengd of datacenter. De precieze verdeling tussen deze categorieën ligt bij voorbaat niet vast en is afhankelijk van de vraag vanuit de markt. Bij het MPGA 2020 is besloten 37 ha. MVA-gronden toe te voegen aan de grondexploitatie, waarbij een aanname is gedaan naar de verschillende typen bedrijvigheid. Daarnaast zijn de hogere grondopbrengsten voor een verwachte uitgifte voor een datacenter verwerkt in de grondexploitatie.
Programma | Totaal | Gerealiseerd | Nog te | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Na 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2020 | realiseren | ||||||||
Woningbouw | |||||||||
Bedrijven | 1.030.621 | 498.282 | 532.339 | 132.407 | 78.987 | 95.613 | 88.135 | 55.818 | 81.379 |
Kantoren | |||||||||
Voorzieningen | |||||||||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | 748.469 | 420.648 | 327.821 | 51.351 | 59.496 | 74.508 | 70.000 | 35.000 | 37.466 |
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 282.136 | 77.618 | 204.518 | 81.056 | 19.491 | 21.105 | 18.135 | 20.818 | 43.913 |
Het uit te geven programma bedrijventerrein bestaat uit 53,2 ha. Dit is opgebouwd uit logistiek, gemengd en data. In de programmering is er 32,8 ha. geraamd voor logistiek. Voor gemengd is er 20,5 ha. waarvan voor 8 ha. geraamd voor data. Voor 2021 en 2022 is de verwachte uitgifte respectievelijk 13,2 ha. en 7,9 ha. Voor de jaren erna loopt de uitgifte geleidelijk terug, zie ook tabel 3-1 programma.
Hierbij valt op dat de vraag naar logistieke functies onverminderd hoog is en dat het aanbod dat gemeente kan bieden voor deze functies, op de korte termijn substantieel is afgenomen. Het beeld voor de gemengde bedrijven is anders dan voor logistiek. Het afgelopen jaar is de reservering voor gemengde bedrijvigheid op Stichtsekant beperkt gebleven, hoewel er wel sprake is van groeiende interesse.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De programmering is na vorig jaar aangescherpt aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers. Op dit moment is er veel vraag naar grote kavels voor de functies logistiek en gemengde bedrijvigheid. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (‘t Gooi of omgeving Amersfoort, dan wel Amsterdam). Echter door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Stichtsekant aan de A27, verloopt de uitgifte goed in de afgelopen jaren. Om deze reden wordt de Stichtsekant in zijn geheel aangeboden aan de markt (ook het MVA-deel). Met name logistieke bedrijven vragen veel ruimte waardoor inpassen binnen het ‘huidige’ exploitatiegebied soms meer inzet kost dan verwacht.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en voor met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ (Economische Zaken) en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
Op basis van een algoritme leidt de bovenstaande informatie tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Deze algoritme ziet er als volgt uit:
- ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop
- ROK-akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar
- KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar
- Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen woningbouw en bevolkingsvolgende onderwijsvoorzieningen opgenomen.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 35,3 miljoen voordelig op EW per 31-12-2029.
De totale kosten bedragen € 129,4 miljoen en de opbrengsten € 161,7 miljoen
Van de kosten en opbrengsten is reeds 59% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2029, zie cashflowgrafiek .
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 9,9 miljoen.