De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Bedrijventerrein Hogekant is 20,2 ha. groot waarvan 15,9 ha. uitgeefbaar (79%) en 4,3 ha. openbaar (21%). Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 15,9 ha. is nu circa 8,9 ha. (56 %) verkocht (geel) en resteert er nog 6,9 ha. (grijs) uit te geven. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % | |
|---|---|---|---|
Totaal plangebied | 201.698 | ||
Te handhaven | - | ||
Totaal ontwikkelgebied | 201.698 | ||
Uitgeefbaar | 158.989 | 79% | |
Uitgegeven | 89.200 | ||
Nog uit te geven | 69.789 | ||
Niet-uitgeefbaar | 42.709 | 21% | |
Verharding | 27.057 | ||
Groen | 15.652 | ||
Water | - |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat 143.150 m² bedrijven en 15.823 m² bvo voorzieningen.
Programma | Totaal | Gerealiseerd | Nog te | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Na 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2020 | realiseren | ||||||||
Woningbouw | |||||||||
Bedrijven | 143.150 | 75.027 | 68.123 | 5.100 | 5.500 | 5.800 | 7.500 | 7.500 | 36.723 |
Kantoren | |||||||||
Voorzieningen | 15.823 | 14.123 | 1.700 | 1.700 | |||||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 143.150 | 75.027 | 68.123 | 5.100 | 5.500 | 5.800 | 7.500 | 7.500 | 36.723 |
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 8,9 ha. (56 %) van het bouwprogramma (7,5 ha. bedrijven categorie modern/gemengd en 1,4 ha. voorzieningen) al is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein Hogekant is nu nog een oppervlak van circa 6,8 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, met name bestemd voor bedrijven in de categorieën modern/gemengd. Recentelijk (januari 2021) is nog een kavel van 0,51 ha. verkocht. Voor het overige zijn geen uitgiftes in contracten vastgelegd. Wel worden verkennende gesprekken gevoerd met enkele partijen.
In het programma van deze grondexploitatie zijn voorzieningen opgenomen vanwege de vestiging van een recyclingperron en brandweerkazerne. De uitbreidingsplannen van het recyclingperron zijn uitgesteld.
De programmering is afgeleid van de begroting 2021 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijventerreinen is zo actueel mogelijk en met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten, reserveringsovereenkomsten. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van Economische Zaken en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen.
Op basis van een algoritme is afgesproken hoe de bovenstaande informatie leidt tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Dit algoritme ziet er als volgt uit:
1) ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop
2) ROK akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar
3) KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar
4) Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021.
Alle infrastructuur voor bedrijventerrein Hogekant is reeds aangelegd in bouwrijpe staat en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. Om de uitgifte van kavels op Hogekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Hogekant ingezet.
De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen.
In veruit de meeste gevallen is er concurrentie van andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook
‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Hogekant aan de Hogering kunnen we partijen ‘over de streep’ trekken. Komend jaar zullen ook voor delen van Hogekant de terreinafwerking gaan opstarten. Dit betreft met name de Xenonstraat en de Argonweg vanaf de rotonde tot aan de busbaan.
Een aandachtspunt is de beperkte bereikbaarheid van Hogekant voor het komend jaar. Doordat de provincie de Hogering is gaan verbreden en een aantal kruisingen ongelijkvloers gaat aanleggen is de noordelijke ontsluiting van Hogekant voor circa twee jaar niet bruikbaar.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 11,9 miljoen nadelig op EW per 31-12-2030.
De totale kosten bedragen € 38,2 miljoen en de opbrengsten € 28,2 miljoen
Van de kosten en opbrengsten is reeds 79% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030, zie cashflowgrafiek .
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 0,07 miljoen