De totaal nog te realiseren opbrengsten bedragen € 985 miljoen. Deze bestaan voor € 726 miljoen uit grondverkopen voor woningbouw, € 147 miljoen aan grond voor bedrijven, € 8 miljoen aan grond voor kantoren en € 50 miljoen voor grond voor winkels, horeca en voorzieningen. De overige opbrengst bedraagt € 6 miljoen en de opbrengststijgingen bedragen in totaal € 48 miljoen. De tabel hieronder geeft totaal overzicht:

 
De opbrengstsoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht:

Grondopbrengsten

Belangrijk kader voor de bepaling van de grondprijzen is het grondprijsbeleid dat jaarlijks door uw raad wordt vastgesteld. Bij het grondprijsbeleid 2021 is een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop de grondprijzen voor de diverse programma’s en functies tot stand komt en zijn de minimale grondwaardes per gebied vastgesteld. Voor de sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs per woning.

De grondprijzen van de vrije sector woningen, bedrijventerrein, kantoor en overige commerciële voorzieningen zijn residueel bepaald en zijn tot stand gekomen op basis van marktanalyses en de reeds gerealiseerde prijzen. Voor een uitgebreide toelichting op de grondprijzen en de totstandkoming verwijzen wij naar de door uw raad vastgestelde nota Grondprijsbeleid 2021.

In 2020 was ondanks de coronacrisis sprake van verdere oplopende vrij op naam-prijzen in de woningmarkt. Voor 2021 zijn de verwachtingen dat de prijsstijgingen doorzetten. Hoewel de bouwkosten ook oplopen, leidt tot per saldo tot stijgende grondwaardes.

Voor de raming van de grondopbrengsten in de grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen de structurele prijsontwikkeling en de conjuncturele prijsontwikkeling. Op dit moment bevindt de markt zich op een conjuncturele piek. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten en daarmee een te positief beeld te schetsen van de grondopbrengsten.

Bij de jaarlijkse actualisatie wordt telkens de mate en de duur van dit conjuncturele effect bepaald. In het MPGA 2021 is daarom een structureel prijsniveau met een jaarlijkse prijsontwikkeling van 1,5% opgenomen. Voor de verwachte grondopbrengsten van woningbouw in 2021 en 2022 is wel rekening gehouden met een conjunctureel prijsniveau dat circa 25% hoger ligt. De reeds gemaakte reserverings- en contractafspraken en de verwachte prijsstijgingen op de korte termijn vormen de basis hiervoor. De bijstelling heeft vooral gunstige effecten gehad op de resultaten van de grondexploitaties Stadstuinen, Noorderplassen, Nobelhorst en Stadstuinen.

Omzet kavels woningbouw per stadsdeel

De omzet per stadsdeel is in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Ruim 84% van de omzet van de totale grondexploitaties bevinden zich in de stadsdelen Almere Hout en Poort. Het aandeel van Almere Poort in de geraamde grondverkopen in de komende vijf jaar is met € 267 miljoen het grootst. Ook Almere Hout heeft met € 258 miljoen een belangrijk aandeel.

Overige opbrengsten

De post overige opbrengsten bestaat uit bijdrage van derden van € 4 miljoen, interne verrekeningen van € 5 miljoen en verlies aan 17 lid 4 BTW status van -€ 3 miljoen.

Opbrengststijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2021. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een opbrengststijging van 1,5%.

Van de nog te maken kosten van € 551 miljoen is begroot dat op grond van het realistisch scenario de komende vijf jaar € 423 miljoen wordt geïnvesteerd. In principe gaat de kost voor de baat. Echter bij de uitvoering van de kostenraming wordt strak vastgehouden aan de cash-flow sturing (pas investeren als afzet verzekerd lijkt).  

 
De kostensoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht.

Verwervingen

De komende vijf jaar moet nog € 45 miljoen aan verwervingen worden gerealiseerd. Dit betreft voornamelijk verwerving van grondposities ten behoeve van Nobelhorst.

Investeringen (civiel technisch)

De civieltechnische investeringen hebben betrekking op het ophogen, het bouwrijp maken van de grond, het woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van kunstwerken. De resterende investeringen bedragen € 370 miljoen, waarvan het grootste deel plaatsvindt in de stadsdelen Poort € 156 miljoen en Hout € 149 miljoen.

De komende jaren wordt er stevig geïnvesteerd (in vijf jaar € 277 miljoen). Het grootste deel van de investering heeft betrekking op woonrijp maken. Door de aantrekkende woningmarkt van de afgelopen jaren zijn veel gronden verkocht tbv realisatie van woningbouw. In veel gebieden zijn de woningen opgeleverd waardoor het woonrijp maken (afwerking wegen, straten en pleinen, straatverlichting, groen en blauw inrichting etc.) noodzakelijk maakt.

Plankosten (planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht)

Een belangrijke activiteit van de grondexploitatie betreft het ontwikkelen en voorbereiden van de plannen. Al een aantal jaren gebruikt gemeente Almere twee afzonderlijke rekenmodellen voor de begrotingsramingen van de plankosten: de planontwikkelingskosten-scan (POK-scan) en voorbereiding en toezicht-scan (V&T-scan). De modellen zijn gebaseerd op landelijke normen in uren en budget per product en activiteit.

De activiteiten van de planontwikkelingskosten betreffen het maken van diverse plannen (ontwikkelingsplannen, stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen), verwervingen, wijziging/uitwerking bestemmingsplan, gronduitgiften, kaartenmaterialen, communicatie, projectleiding en project assistentie, civieltechnische adviseur en planeconomie. Het budget voor planontwikkelingskosten is per 1-1-2021 nu geraamd op € 45 miljoen. Dit is circa 12% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.
De activiteiten van voorbereiding & toezicht omvatten het maken van tekeningen (voorlopig ontwerp en definitief ontwerp), het aanbesteding en gunning van het werk, directie en toezicht op de uitvoering in het veld en projectleiding van het hele proces. Het budget voor voorbereiding & toezicht is geraamd op € 43 miljoen. Dit is circa 12% van de nog te realiseren bouw- en woonrijpmaak kosten.

De fasering van de plankosten in de jaren is vooral gekoppeld aan het opstellen van de inrichtings- en verkavelingsplannen, bestekramingen en de uitvoering (toezicht) op de te realiseren investeringen en verkoop van gronden.

Overige kosten

De overige kosten omvat ramingen voor niet compensabele BTW (€ 8 miljoen), ontvangen subsidie busbanen (€ 10 miljoen), Onroerende Zaak Belasting (€ 3 miljoen) (over in ontwikkeling zijnde gronden wordt OZB geheven), boscompensatie € 1 miljoen en circa € 5 miljoen aan diverse kosten.

Rentekosten

Dit betreft de jaarlijks toe te rekenen rente over de boekwaarde van de grondexploitaties. Hierbij is rekening gehouden met een rente percentage van 1,5%. Het percentage is conform de BBV voorschriften op voorgeschreven wijze vastgesteld. Ten behoeve van een bestendige meerjarige raming voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage voor langere periode bepaald. De rente kan echter per jaar fluctueren. Zolang de jaarlijks berekende rente binnen een bandbreedte blijft van 0,5% van de meerjarig geprognosticeerde renteparameter behoeft deze niet te worden aangepast. Zo ontstaat een meer stabiel grondexploitatieresultaat.

Kostenstijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2021. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 2%.