Grondexploitatieportefeuille Almere

Ten behoeve van de beheersing van de risico’s en de financiële impact die de risico’s kunnen hebben op de exploitaties worden per complex deze risico’s in beeld gebracht en gewaardeerd. Om de risico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw raad vastgestelde risicowaarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”.

Bij het jaarlijkse actualiseren van de grondexploitaties wordt het risicoprofiel en daarbij behorende risicokapitaal geactualiseerd. Het totale risicoprofiel wordt thans op € 194 miljoen geldgevolg (geldschade) geraamd. Deze raming bedraagt circa 13% van de nog te maken kosten (€ 0,6 miljard) en nog te realiseren opbrengsten (€ 1 miljard). Na weging op kansberekening van de diverse componenten bedraagt het risicobedrag over alle complexen € 126 miljoen (€ 3,0 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 123 miljoen voor de positieve grondexploitaties).

De belangrijkste risico’s zijn te vinden bij de grondexploitaties Nobelhorst, Stichtsekant, Kustzone Poort, Stadstuinen Poort, Noorderplassen en fiscale consequenties voor de gehele grondportefeuille. Voor de vergelijking en de verklaring van de verschillen van het risicoprofiel tussen het MPGA 2021 en de programmabegroting 2021 wordt verwezen naar het hoofdstuk weerstandsvermogen.

Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis-scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.

In het MPGA 2021 zijn de verwachte grondopbrengsten voor woningbouw vanaf 2023 al 25% lager dan wat per woning in 2020/2021 gerealiseerd werd. Daarmee wordt er al rekening gehouden dat de hoog-conjuncturele prijzen niet over de hele looptijd van het MPGA te realiseren zijn. Als gevolg van een recessie kunnen de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker dalen. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

De belangrijkste parameters voor de scenario’s zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit MPGA 2021.

In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en financieel effect uiteengezet.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op ongeveer de helft van het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 54 miljoen, wat € 7 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan deze eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 63 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van wordt vanuit uit gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan. De benodigde voorziening kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 44 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 36 miljoen).

Bij het scenario crisis-zwaar bedraagt de benodigde voorzieningen € 122 miljoen. Gezien de huidige marktverwachtingen wordt dit scenario onwaarschijnlijk geacht. Het grondbedrijf heeft bij dit scenario onvoldoende reserve om het te kunnen opvangen. Het tekort van € 42 miljoen zal opgevangen moeten worden uit de algemene reserve van de gemeente.