405 Nobelhorst

Doelstelling van het plan is het bouw- en woonrijp maken van het plangebied voor het uitgeven van gronden voor de ontwikkeling van Stadswijk Nobelhorst.
Het uitgangspunt is een levendige en sociaal duurzame wijk met een dorpse uitstraling en met veel (vaar)water en groen.

Er komt een sterke hoofdstructuur met brede groene stadslanen. Daarbinnen bevinden zich kleinere buurten waar veel vrijheid is voor bewoners om invulling te geven aan hun eigen manier van leven.

Het plangebied behelst een oppervlak van in totaal 270 ha. 78 ha. hiervan is uitgeefbaar voor woningen en overig programma (percentage uitgeefbaar is 29%). Daarnaast ligt in het gebied circa 95 ha. Stadsbos, dat in het kader van het ontwikkelplan Almeerderhout een kwaliteitsimpuls zal krijgen.

De gebiedsontwikkeling van Nobelhorst bestaat uit vier fasen en de Werf (voorheen het Sluishuis). Fase 1 is grotendeels opgeleverd en de terreinafwerking is in volle gang. Fase 2 is grotendeels in uitvoering. De ontwikkeling van Fase 3 is in voorbereiding. De ontwikkeling en realisatie van Fase 4 staat gepland voor de periode 2023 en verder. De Werf (Sluishuis) is een apart project in Nobelhorst. Het Sluishuis is gelegen tussen De Hoge Vaart en Fase 1 en betreft de realisatie van circa 108 woningen gelegen aan een insteekhaventje dat de (vaar)verbinding naar de Hoge Vaart vormt. Het realiseren van deze verbinding is in voorbereiding.

In de grondexploitatie Nobelhorst is de realisatie van 4.239 woningen, circa 14.000 m² bedrijfsruimte en circa 33.000 m ² voorzieningen als horeca en detailhandel, leisure, onderwijs en maatschappelijk opgenomen.

De kosten (€ 311,69 miljoen) en opbrengsten (€ 356,51 miljoen) hebben betrekking op de gemeentelijke grondexploitatie. Van de kosten en opbrengsten is reeds 35% gerealiseerd. De verwachting is dat het project in 2031 is afgerond.
Het financieel resultaat is € 45,69 miljoen voordelig op  eindwaarde per 31-12-2031. Het benodigd risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 30,91 miljoen.

In het Ontwikkelingsplan voor Hout Noord (gemeenteraad 10 juni 2010, RV-20/2010) is het ruimtelijk raamwerk en het programma voor de wijk vastgelegd. Er zijn circa 4.300 woningen in opgenomen en de nodige voorzieningen zoals onderwijs, zorg, sport en detailhandel. Nobelhorst bestaat uit vier fasen.
Fase 1 en fase 2 zijn in de afrondende fase voor wat betreft de uitgifte. Fase 3 en 4 worden voorbereid op basis van een herijking van het programma welke is vastgelegd in het geamendeerd (RG-137) Raadsbesluit “Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord” en Motie (RG-138) “Ontwikkelingsplan Hout Noord woningbouw Twentsekant” uit 2019.

Daarin is vastgelegd dat het huidige succes van Nobelhorst wordt doorgezet, het programma op onderdelen wordt bijgesteld, en het voorzieningencluster wordt verplaatst naar Twentsekant en een ontwikkelingsplan wordt voorbereid voor het omkleuren van een deel van Twentsekant naar (betaalbare) woningen.

De gronden in de Twentse Kant (A6 + park) zijn bij het MPGA 2017 afgewaardeerd naar materiële vaste activa (MVA) landbouwgrond. Dit geldt ook voor een tweetal deelgebieden (binnenstedelijke bedrijventerrein). Voorheen hadden deze de bestemming divers gemengde bedrijventerrein . Op basis van marktonderzoek is een deel van deze programmering niet meer nodig. De mogelijkheden voor een omzetting van de bestemming naar wonen en andere functies zijn onderzocht en procedureel in gang gezet door middel van het voorleggen van een projectopdracht aan de Raad (Q2 2021). Het ligt in de lijn der verwachtingen om de grondexploitaties van Twentsekant (opnieuw op te stellen) en Nobelhorst samen te voegen en bestuurlijk voor te leggen.

Het bestemmingsplan Hout Noord (Nobelhorst en bedrijventerrein Twentsekant) is op 13-2-2014
(RV-14/2014) vastgesteld.

In navolging van het Ontwikkelingsplan, is met woningbouwcorporatie Ymere een KRO (Koop en Realisatie Overeenkomst) gesloten. Voor fase 1 en 2 (Noord) betrof dit een gegarandeerde afnameverplichting (onvoorwaardelijk deel) en voor het vervolg een voorwaardelijk afsprakenkader. In 2014 is aanvullend op de KRO een aanvullend afsprakenkader (allonge) vastgesteld. Hierin is onder andere geregeld dat voor de fases 1 en 2 de gronden economisch geleverd en betaald worden en dat de gemaakte afspraken uit de KRO niet van toepassing zijn op de fases 3 en 4.  

In 2017 is een tempoversnelling uitgevoerd voor de verkavelingsstudie van fase 2. Ook is gekoerst op een versnelde uitgifte in fase 1. Mede ondersteund door de opgaande marktconjunctuur en de wens om tot meer verkopen over te gaan.

Begin 2018 is aanvullend op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is geregeld dat Ymere in de fases 3 en 4 alleen nog rechten heeft voor een deel van de te realiseren sociale huurwoningen. Tevens is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.

In het laatste kwartaal van 2018 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de fases 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60 procent van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van 20.000 m² uitgeefbare grond.
De verkoop van zowel de projectmatige woningen als de verkoop van PO-kavels loopt goed. De verkopen bewegen mee met de marktconjunctuur: er is veel belangstelling vanuit de markt voor Nobelhorst.

Voor geheel fase 4 en een klein deel van fase 3 is het nodig om gronden te verwerven van Staatsbosbeheer (SBB) en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Medio 2017 is gestart met de uitvoerende werkzaamheden om over te gaan tot grondverwerving. Hiervoor wordt de gemeente bijgestaan door externe adviseurs. Het streven is om in 2021 overeenstemming te bereiken over de verwervingsprijs en de leveringsmomenten. Vooruitlopend hierop zijn door de gemeente in 2019 reeds gronden gekocht van SBB en RVB die nodig zijn voor de voortgang van de gebiedsontwikkeling (bijv. gronden voor het Sluishuis en fase 3). Met SBB en RVB is afgesproken dat de leveringsprijs van deze gronden wordt afgestemd op het uiteindelijke onderhandelingsresultaat, verschillen hiertussen worden verrekend.

Eind 2015 is het bestuur van de eerste buurtcoöperatie overgedragen aan de bewoners. Er heeft overeenkomstig de afspraken met de gemeenteraad (2013) een evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van het buurtschap. Daarin is geconcludeerd dat het buurtschap een meerwaarde vormt voor de sociale cohesie in de wijk. Dit heeft ook geleid tot de oprichting van twee nieuwe buurtschappen (Noord en Zuid). Het functioneren van de buurtschappen is een leerproces voor alle partijen. Het biedt veel kansen maar soms ook obstakels. Er zijn afspraken gemaakt omtrent verwachtingsmanagement, taakverdelingen, met daarin een cruciale rol voor Stadsbeheer en een terugtreding van de afdeling Gebiedsontwikkeling.

De ontwikkeling van fase 1 is dermate succesvol dat de verkavelings-uitgangspunten (oppervlakte per woning) zijn doorgezet in het verkavelingsplan voor fase 2. Op basis van het Raadsbesluit RV-36/2019 worden deze uitgangspunten ook gehanteerd voor Fase 3 en 4. Het Inrichtingsplan voor het eerste bouwveld (16) in Fase 3 is in het 2e kwartaal voltooid en de inzet is om dit bouwveld eind 2021 bouwrijp op te leveren. Het veld bevat 60 zelfbouwkavels die dit jaar in verkoop gaan.