405 Nobelhorst

Het grondexploitatie gebied van Nobelhorst is circa 268 ha. groot. Hiervan is circa 94 ha. bosgebied dat transformeert van productiebos naar stadsbos.

De grondexploitatie van Nobelhorst is opgedeeld in 7 ontwikkelingsfasen:

• Fase 1:        41,4 ha;
• Fase 2:        16,9 ha;
• Fase 3:        28,2 ha;
• Fase 4N:        29,3 ha;
• Fase 4Z:        40,5 ha;
• Sluishuis (SLS):       6,8 ha;
• Plan hoofdstructuur:   100,0 ha;
• Te handhaven:        4,7 ha;

Totaal       267,8 ha.

Het ruimtegebruik van de ontwikkelingsfasen is bepaald op basis van verkavelingsplannen en normatief ruimtegebruik. Het ruimtegebruik van Fase 1,2 en 3 is bepaald op vastgestelde verkavelingsplannen. Het ruimtegebruik van de overige fase op normatieve kengetallen.

Het merendeel (71%) van het plan Nobelhorst bestaat uit openbaar gebied, 29% van het plan is uitgeefbaar (zie onderstaande tabel).

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.239 woningen, 14.032 m² bedrijven, 0 m² bvo kantoren en 32.993 m² bvo voorzieningen.

In totaal worden er nog 3.040 woningen verwacht. De genoemde aantallen voor ‘nog te realiseren’ zijn indicatief. Een belangrijk deel van het plangebied (Fase 3 gedeeltelijk en fase 4 in zijn geheel) moet nog stedenbouwkundig worden uitgewerkt.

Conform de genomen bestuurlijke besluiten zal in de uitwerking van Fase 3 en 4 gestuurd worden op de realisatie van 2.848 woningen opgebouwd uit:

• 30% sociale huurwoningen
• 20% betaalbare woningen
• 50% vrije sector woningen

De gronden voor de overige 192 woningen in Fase 1, Fase 2 en het Sluishuis dienen nog te worden uitgegeven.

De fasering van de uitgifte is gebaseerd op de ontwikkelstrategie.

Nobelhorst staat voor een sociaal duurzaam dorp waarin bewonersinitiatief en sociale ruggengraat de sleutelwoorden zijn. De eigentijdse dorpse uitstraling wordt doorgevoerd van de grote lijn (bijvoorbeeld stratenpatroon en ontmoetingsplekken) tot in de kleinste details van bijvoorbeeld een erfafscheiding. Het consequent combineren van zelfbouw en kleinschalige ontwikkelingen per bouwveld zorgt voor het gevarieerd beeld en versterkt de identiteit van het dorp. Uniek in Nederland: de bewoners zijn lid van een buurtschap (met ongeveer 300 voordeuren), die het sociale- en een deel van het fysieke beheer organiseert en meedenkt. Het aandeel zelfbouwkavels bedraagt 30% en deze worden op reguliere wijze verkocht (via ikbouwmijnhuisinalmere.nl en de kavelwinkel).
Het relatief hoge percentage zelfbouwkavels (PO-kavels) heeft consequenties voor het ontwikkeltempo van Nobelhorst. De PO-kavels worden 1 voor 1 verkocht en juridisch geleverd op verschillende momenten. De zelfbouwer realiseert op eigen wijze en in eigen tempo een woning, vaak voor de eerste keer in zijn leven. Dit in tegenstelling tot een projectmatige ontwikkeling waar bouwvelden met 25 woningen en meer in één keer worden uitgegeven en gebouwd worden door een professional (woningbouwcorporatie of ontwikkelaar). Het verschil in aanpak leidt tot een lager ontwikkeltempo. Daarbij wordt het tempo ook beïnvloed door het ‘strooien’ met PO-kavels. Om het dorpskarakter te versterken (en hiermee locatiekwaliteit te verhogen) worden de PO-kavels tussen projectmatige bouwkavels verkaveld (het zgn. strooien).

De afgelopen jaren zijn gemiddeld 125 woningbouwkavels per jaar uitgegeven, met uitschieters van 200 tot 250 woningen per jaar afhankelijk van het economische klimaat. De inzet is de bouwproductie te verhogen naar 325 woningen per jaar. Deze gewenste versnelling wordt bereikt door efficiënter te verkavelen, door rekening te houden met de bouwstroom van de verschillende woningtypen en door de PO-kavels slimmer uit te geven in verkooptranches die zijn afgestemd op de marktvraag.

Voor de ontwikkeling van Fase 3 en 4 zijn nadere afspraken gemaakt over de uitgifte van woningbouwkavels met de ontwikkelpartijen Ymere en Dura Vermeer. In aanvulling op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 is een tweede allonge met Ymere aangegaan.
Hierin is o.a. geregeld dat Ymere in Fases 3 en 4 alleen nog recht heeft op de realisatie van sociale huurwoningen. Het recht op eerste koop van de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.

Ten aanzien van deze marktwoningen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de Fases 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60% van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van 20.000 m² uitgeefbare grond. Met Dura Vermeer worden nieuwe afspraken gemaakt omtrent het doorzetten van de gebiedsbranding.

Financieel resultaat, fasering/cashflow en looptijd

Het financieel resultaat is € 45,69 miljoen voordelig op EW (Eindwaarde) per 31-12-2031 . De totale kosten bedragen € 311,7 miljoen en de opbrengsten € 356,5 miljoen Van de kosten en opbrengsten is reeds 35% gerealiseerd. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-20 31, zie cashflowgrafiek .

De grondexploitatie Nobelhorst heeft een beperkte langere dan 10 jaar. Dit past binnen het in november 2015 door de raad vastgestelde algemene besluit voor afwijking van de 10 jaar termijn bij een beperkte uitloop vanwege fasering. De mitigerende maatregel die wordt toegepast is dat er vanaf 2030 geen opbrengststijging voor de betreffende opbrengsten zijn verwerkt in de grondexploitaties.

Uit de grafiek is af te lezen dat de cashflow tot en met 2030 nog geen stijgende lijn laten zien. Het jaar 2023 is hierop een uitzondering aangezien het uitgangspunt is dat in dit jaar gronden van het RVB en SBB worden verworven. Na 2023 zullen de jaarlijkse opbrengsten uit gronduitgiftes structureel meer bedragen dan de investeringen waardoor de cashflow een positieve trend zal houden. In 2028 wordt de cashflow positief en eind 2031 sluit de cashflow op een EW van € 45,7 miljoen

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal

Het benodigde risicokapitaal (bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 30,9 miljoen.