De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Bedrijfsterrein Lagekant is 21 ha. groot waarvan 2,2 ha. te handhaven hoofdinfrastructuur. Binnen het exploitatiegebied van 18,9 ha. is 13,5 ha. uitgeefbaar (68%) en 5,4 ha. (32%) openbaar. Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 12,9 ha. is circa 5,15 ha. (40 %) verkocht (grijs) en resteert er nog 7,75 ha. (60%) uit te geven. Rechts in het plangebied is er 1,9 ha. specifiek bedoeld voor maatschappelijke doeleinden waarvan 0,5 ha. is verkocht.
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % | |
|---|---|---|---|
Totaal plangebied | 189.285 | ||
Te handhaven | - | ||
Totaal ontwikkelgebied | 189.285 | ||
Uitgeefbaar | 128.952 | 68% | |
Uitgegeven | 51.476 | ||
Nog uit te geven | 77.476 | ||
Niet-uitgeefbaar | 60.333 | 32% | |
Verharding | 34.068 | ||
Groen | 22.109 | ||
Water | 4.156 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 109.638 m² bedrijven, 0 m² bvo kantoren en 19.185 m² bvo voorzieningen.
Programma | Totaal | Gerealiseerd | Nog te | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Na 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2020 | realiseren | ||||||||
Woningbouw | |||||||||
Bedrijven | 109.638 | 46.261 | 63.377 | 8.648 | 6.262 | 8.000 | 8.000 | 32.467 | |
Kantoren | |||||||||
Voorzieningen | 19.185 | 5.200 | 13.985 | 6.993 | 6.992 | ||||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 109.638 | 46.261 | 63.377 | 8.648 | 6.262 | 8.000 | 8.000 | 32.467 |
Op het bedrijfsterrein Lagekant is voor een oppervlak van circa 7,7 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, waarvan 6,3 ha. voor bedrijven in de categorie modern/gemengd en 1,4 ha. voor maatschappelijke doeleinden. Voor Lagekant zijn in 2022 uitgiftes voorzien van 0,9 ha.
Er zijn verkennende gesprekken gaande met bedrijven voor mogelijke vestiging op Lagekant. De laatste uitgifte is met een jaar verlengd naar 2029.
De programmering is afgeleid van de begroting 2021 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten en reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen.
Op basis van een algoritme is afgesproken hoe de bovenstaande informatie leidt tot een fasering van de gronduitgifte in de grondexploitaties. Deze algoritme ziet er als volgt uit:
1) ROK (binnenkort) akkoord > 50% verkoopkans binnen een jaar en 50% jaar daarop;
2) ROK akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen jaar;
3) KOR (binnenkort) akkoord, OV (binnenkort) onherroepelijk > 100% verkoopkans binnen een jaar;
4) Leadlijst/gesprekken lopen > programmering vanaf 2021.
Om de uitgifte van kavels op Lagekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Lagekant ingezet.
Lagekant richt zich met name op gemengde (en deels logistieke) bedrijven voor het midden en kleinbedrijf. De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Deze markt is gevoelig voor prijsontwikkelingen. Afgelopen jaar zijn er al verschillende partijen afgehaakt. Door prijsstijgingen in de bouw voor nieuwbouw in combinatie met de huidige Almeerse huurwaarden en rendementscijfers blijft het nog steeds moeizaam om nieuwbouw te realiseren.
Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels blijft het noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook ‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede bereikbaarheid van de Lagekant aan de A6/Elementendreef kunnen we partijen ‘over de streep’ trekken.
Het positioneren van Lagekant op de website Bedrijfsterreinen in Almere en de publicatie van kavelpaspoorten moet in combinatie met gerichte acquisitie de uitgifte van kavels stimuleren. Momenteel wordt opnieuw gesproken met verschillende partijen voor uitgifte van grond.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 5,6 miljoen nadelig op EW per 31-12-2030.
De totale kosten bedragen € 28,6 miljoen en de opbrengsten € 24,0 miljoen
Van de kosten en opbrengsten is reeds 65% gerealiseerd.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030, zie cashflowgrafiek .
Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 0,1 miljoen