De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
Ruimtegebruik | m² | % | |
|---|---|---|---|
Totaal plangebied | 1.381.192 | ||
Te handhaven | 90.954 | ||
Totaal ontwikkelgebied | 1.290.238 | ||
Uitgeefbaar | 497.097 | 39% | |
Uitgegeven | |||
Nog uit te geven | |||
Niet-uitgeefbaar | 793.142 | 61% | |
Verharding | |||
Groen | |||
Water |
In geheel Stadstuinen is 39% van het ontwikkelgebied uitgeefbaar wat neerkomt op circa 50 ha. Dit percentage is deels gebaseerd op uitgewerkt verkavelings- of inrichtingsplannen en deels is er gerekend met een normatief percentage uitgeefbaar. In roze (wonen) en oranje (werken eventueel met wonen) weergegeven gebieden is normatief rekening gehouden met 50% uitgeefbaar.
Het plangebied is 138 ha. groot en bestaat uit vier deelgebieden: OKW, OKO, EKO1 en EKO2. Deze zijn respectievelijk 20, 40, 30 en 40 ha. De overige 8 ha. betreft te handhaven gebied van het spoor.
Het plan biedt ruimte voor de bouw van 4.000 woningen in groene tuinen met bos, strand, duinen en sportfaciliteiten om de hoek. Het plan onderscheidt zich door haar krachtige groen- en waterstructuur die al vanaf het begin het karakter van de wijk zal bepalen.
Van het woningbouwprogramma worden circa 500 woningen in OKW, circa 1.000 in OKO, circa 1.500 in EKO1 en circa 1.000 in EKO2 ontwikkeld. Daarnaast is een Stadsdeelcentrum in OKO gepland met detailhandel waaronder 2 supermarkten.
Het Topsportcentrum, het zwembad, de scholen en de bedrijven die zich al in het gebied bevinden worden onderdeel van een aantrekkelijke woon- en werkomgeving.
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.000 woningen, 44.640 m² bedrijven, 0 m² bvo kantoren en 99.117 m² bvo voorzieningen.
Programma | Totaal | Gerealiseerd | Nog te | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Na 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2020 | realiseren | ||||||||
Woningbouw | 4.000 | 959 | 3.041 | 512 | 446 | 517 | 735 | 285 | 546 |
Bedrijven | 44.640 | 44.640 | 12.206 | 32.434 | |||||
Kantoren | |||||||||
Voorzieningen | 99.117 | 55.237 | 43.880 | 647 | 6.351 | 1.549 | 2.989 | 13.969 | 18.375 |
EGW | 2.400 | 681 | 1.719 | 234 | 215 | 278 | 441 | 170 | 381 |
Sociaal | 591 | 354 | 237 | 57 | 45 | 60 | 25 | 50 | |
IBBA | |||||||||
PO | 527 | 43 | 484 | 26 | 79 | 67 | 167 | 45 | 100 |
Projectmatig | 1.282 | 284 | 998 | 208 | 79 | 166 | 214 | 100 | 231 |
MGW | 1.600 | 278 | 1.322 | 278 | 231 | 239 | 294 | 115 | 165 |
Sociaal | 623 | 203 | 420 | 150 | 132 | 59 | 79 | ||
IBBA | |||||||||
PO | |||||||||
Projectmatig | 977 | 75 | 902 | 128 | 99 | 180 | 215 | 115 | 165 |
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 44.640 | 44.640 | 12.206 | 32.434 |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 20% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Olympiakwartier West (OKW)
Alle woningen zijn gereserveerd en de 8 sociale appartementen betreft een nabetaling indien er meer appartementen gebouwd worden dan waarvoor is afgerekend.
Olympiakwartier Oost (OKO)
Er is een verkavelingsplan opgesteld voor het gebied dat is opgedeeld naar functionaliteit, het stadsdeelcentrum en het aangrenzend woongebied. Ten behoeve van het verkavelingsplan is een globaal programma gedefinieerd dat ruimtelijk vertaald is. In 2021 wordt dit verder uitgekristalliseerd en er wordt een tenderprocedure voorbereid. Daarbij zijn onder andere de volgende zaken van belang:
- Het opstellen van een mobiliteitsstrategie, waarin ook wordt vastgelegd hoe wordt omgegaan met parkeren binnen OKO.
- Hoe om te gaan met een gewenste verplaatsing van een supermarkt naar het toekomstig stadsdeelcentrum.
- Wat in de tender mee te nemen t.a.v. de wens om ook een programma m.b.t. cultuur / maatschappelijke voorzieningen in het stadsdeelcentrum te realiseren.
Twee woningbouwcorporaties zijn bij het opstellen van het verkavelingsplan van het woongebied betrokken omdat daarin een groot aandeel sociaal en betaalbaar zit (65% betaalbaar waarvan 40% sociaal). Om een snelle start te kunnen maken is de intentie om in een SOK met de corporaties afspraken te maken over de uitgifte t.b.v. het Vrije Sector deel dat in de eerste fase voorzien is. Voor het Vrije Sector deel in de overige fases worden in 2021 een of meerdere tenders voorbereid. Ook wordt onderzocht of een deel van dit programma ingezet kan worden voor bouwclaims die de gemeente nog in moet vullen.
Europakwartier Oost 1 (EKO1)
Voor de ontwikkeling en bouw van sociale huurwoningen is voor alle fases in EKO-1 een overeenkomst gesloten. Voor betaalbare huurwoningen en vrije sector huurwoningen is een ook overeenkomst gesloten. Voor de koopwoningen is voor fase 1 een overeenkomst gesloten. Voor een deel van de koopwoningen in de overige fase wordt nog onderhandeld. De overige koopwoningen in EKO-1 worden vooral in particulier opdrachtgeverschap en medeopdrachtgeverschap ontwikkeld.
Europakwartier Oost 2 (EKO2)
Op dit moment wordt de ontwikkelstrategie voor EKO2 uitgewerkt. Het uitgangspunt is om grond aan verschillende kleinere tranches uit te gegeven in plaats van in één keer aan één partij. Hierdoor is het mogelijk om kleinere partijen een kans te geven om te ontwikkelen in Almere Poort. De verwachting is dat hierdoor meer concurrentie ontstaat met een diverse woonwijk als eindresultaat. Per tranche zal de grootte circa 30-60 grondgebonden woningen zijn.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 40,22 miljoen voordelig op EW per 31-12-2029. Het benodigde risicokapitaal(bedrag) van deze grondexploitatie bedraagt € 16,7 miljoen
De totale kosten zijn begroot op € 223,33 miljoen waarvan € 88,33 miljoen nog te realiseren.
De totale opbrengsten zijn begroot op € 262,36 miljoen waarvan € 203,68 miljoen nog te realiseren.
De faseringsinvloeden tot einddatum zijn € 1,19 miljoen voordelig.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2029 (einde looptijd).
Het berekend risicokapitaal bedraagt € 16,7 miljoen